Parques industriales en el norte y Bajío invirtieron 281.42 mdd en el 3T 2025 y se construyen 103 nuevos complejos que dependen de asegurar 2.5 GW eléctricos.
El mapa industrial de México se está redibujando a base de naves nuevas, ampliaciones y clusters que crecen a doble dígito. Solo en el tercer trimestre de 2025, parques industriales del norte del país, Baja California y Guanajuato reportaron inversiones inmobiliarias por 281.42 millones de dólares en infraestructura orientada principalmente al sector automotriz.
Los datos, recopilados por Cluster Industrial B2B y publicados por Vanguardia, muestran que Coahuila, Baja California y Guanajuato concentran una parte clave de este impulso. En Coahuila, por ejemplo, se acumularon 227.44 millones de dólares en 14 proyectos estratégicos y más de 141,000 metros cuadrados de nuevas naves en construcción al tercer trimestre.
El boom tiene nombre y apellido: nearshoring. La estrategia de desarrolladores es clara: preparar inventarios de tierra, superficie construida y localización logística antes de que se detonen nuevas decisiones productivas de armadoras y proveedores Tier 1 y Tier 2 para 2026. Mientras los montos de inversión directa en manufactura se moderan, la inversión en parques industriales e infraestructura ha mostrado una resiliencia notable.
Los proyectos emblemáticos ayudan a entender la magnitud. En Tijuana, el desarrollador MEOR anunció 150 millones de dólares para el HubsPark Tech Campus, un parque enfocado en manufactura avanzada y exportación, con 120,000 metros cuadrados y 1,500 empleos previstos. En la misma ciudad, Grupo Frisa inauguró Banderas Tech Park con 11.16 millones de dólares y 11,200 metros cuadrados adicionales.
En Guanajuato, Marabis amplía el Parque Industrial Marabis Castro del Río con 46 millones de dólares y cuatro nuevos edificios, mientras Grupo Desarrollador ESFO invierte 27.22 millones en el clúster PANAN III en Silao. American Industries sumó otro edificio de inventario en León por 17 millones.
Pero la historia no termina en el 3T. La Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP) tiene identificados 103 parques en construcción en 17 estados, que implican habilitar 21.5 millones de metros cuadrados adicionales de superficie industrial hacia 2030. Actualmente existen alrededor de 500 parques en el país, de los cuales 457 están afiliados a la AMPIP; si todos los proyectos se concretan, México podría rondar los 600 complejos industriales operando en la próxima década.
El gran freno potencial no está en la demanda de naves, sino en la energía. Para poner en marcha esos 103 nuevos parques se requerirán alrededor de 2,500 megawatts adicionales de capacidad instalada, el equivalente a construir, en promedio, un ciclo combinado por año de aquí a 2030. La propia AMPIP reconoce que sin soluciones claras de suministro eléctrico, el riesgo de cuellos de botella es real.
Por ello, los desarrolladores han abierto una mesa de trabajo con la Secretaría de Energía, la CFE, el Cenace y la Comisión Nacional de Energía, para diseñar paquetes de soluciones que van desde generación fósil modular con gas o diésel, hasta esquemas híbridos con renovables y almacenamiento en baterías, pasando por reforzamiento de redes de transmisión y distribución.
El boom de parques significa algo muy concreto para la manufactura y la logística: mayor disponibilidad de espacios listos para operar, tiempos de instalación más cortos para nuevas plantas y más opciones para proveedores que quieren colocarse cerca de sus clientes. También trae efectos colaterales: encarecimiento de rentas en zonas calientes, presión sobre infraestructura urbana y competencia feroz entre estados para atraer proyectos ancla.
La carrera en el norte y el Bajío no es solo por quién construye más naves, sino por quién garantiza mejor energía, agua, conectividad y talento. En ese contexto, los 281 millones de dólares de inversión en un solo trimestre son menos un punto de llegada y más la señal de inicio de una fase distinta: la del nearshoring que se juega tanto en la subestación eléctrica como en la firma de un contrato de arrendamiento industrial.
