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El mercado inmobiliario industrial en la Zona Metropolitana de la Ciudad de México vive un repunte impulsado por la inversión extranjera, el nearshoring y el comercio electrónico.
El mercado industrial en la Zona Metropolitana de la Ciudad de México (ZMCDMX) atraviesa una etapa de fuerte dinamismo, impulsado por la Inversión Extranjera Directa (IED), el nearshoring y la creciente demanda logística derivada del comercio electrónico.
De acuerdo con el reporte MarketView de CBRE, México captó 40 mil 871 millones de dólares en IED durante 2025, lo que representó un crecimiento de 10.8% respecto a 2024, consolidando al país como un destino atractivo para el capital internacional.
En este contexto, el Estado de México se posicionó como una de las entidades más relevantes, al registrar 3 mil 279 millones de dólares, con un crecimiento anual de 24.1% y una tendencia positiva sostenida durante los últimos cuatro años.
Zumpango–AIFA, el nuevo polo industrial
Uno de los principales focos de crecimiento es el corredor Zumpango–AIFA, que concentró el 58% de la actividad industrial durante el primer trimestre de 2026, consolidándose como el principal polo de desarrollo en la región.
Este corredor ha sido clave para la expansión de proyectos industriales, particularmente por su ubicación estratégica y conectividad logística.
Le siguen zonas como Cuautitlán, con el 26% de la actividad, mientras que otros corredores mantienen participación menor pero constante.
Demanda impulsada por logística y e-commerce
El crecimiento del mercado industrial está estrechamente ligado a la evolución de las cadenas de suministro. Los sectores de logística y comercio electrónico concentraron más del 90% de la actividad, reflejando el auge del e-commerce y la necesidad de infraestructura para distribución.
Durante el primer trimestre de 2026, la absorción bruta alcanzó 619,769 m², lo que representó un incremento anual del 100% respecto al mismo periodo de 2025.
Este crecimiento estuvo impulsado principalmente por los pre-arrendamientos, que representaron el 63% de las transacciones.
Alta demanda y expansión en construcción
El dinamismo del sector también se refleja en la actividad constructiva. Más de 365 mil m² iniciaron construcción en el primer trimestre, con un nivel de pre-arrendamiento del 57%, lo que indica una demanda sólida incluso antes de la entrega de los proyectos.
Además, el inventario industrial clase A alcanzó los 12.62 millones de m², con un crecimiento anual de 7.9%.
La nueva oferta incorporada durante el trimestre fue de 334 mil m², de los cuales el 53% ya estaba pre-arrendado, lo que confirma el interés de las empresas por asegurar espacios estratégicos.
Vacancia y precios al alza
La tasa de vacancia se ubicó en 4.1%, equivalente a más de 514 mil m² disponibles, lo que representa un incremento respecto al año anterior debido a la entrada de nueva oferta.
Sin embargo, se espera que este indicador se mantenga estable en el corto plazo, ya que una parte importante de los proyectos en construcción ya cuenta con contratos.
En cuanto a precios, las rentas industriales oscilan entre 8.50 y 15.36 dólares por m² mensual, dependiendo de la ubicación y características del proyecto.
Perspectivas positivas para 2026
El panorama para el resto del año se mantiene favorable, respaldado por un pipeline de proyectos superior a los 3 millones de m², concentrado principalmente en Zumpango–AIFA y el corredor CTT.
Este crecimiento está vinculado tanto a la expansión de empresas ya instaladas como a la llegada de nuevas compañías en busca de espacios industriales de gran escala.
En conjunto, el mercado industrial de la CDMX y su zona metropolitana se consolida como uno de los más dinámicos del país, impulsado por la inversión extranjera, el nearshoring y la transformación de las cadenas logísticas.
